Rascacielos de Australia
108 St Georges Terrace (antiguamente conocida como Bankwest Tower) es un rascacielos de oficinas de 52 plantas situado en Perth, Australia Occidental, Australia. Completado en 1988, el edificio tiene 214 metros (702 pies) de altura de azotea y 247 metros (810 pies) de altura de antena. Fue el edificio más alto de Perth desde su finalización en 1988 hasta 1992, cuando fue superado por Central Park. En 2009 se mantiene como el segundo edificio más alto de la ciudad. La torre de hormigón tiene un perfil distintivo, con una planta triangular.
La parcela ocupada por la torre contenía el Palace Hotel, y se formó una organización para intentar salvar el edificio de la demolición para permitir la construcción de una torre de oficinas. La parcela fue adquirida por el empresario Alan Bond y la torre fue aprobada y construida en un proyecto que conservaría gran parte del Palace Hotel. La torre se mantuvo como la sede de las compañías de Bond hasta su quiebra. La torre ha sido también desde su finalización la sede del banco estatal de Australia Occidental, BankWest (conocido antiguamente como R&I Bank).
Historia
Antes de 1978
los primeros locales autorizados para la venta de bebidas alcohólicas de Perth se situaron en la exlusiva esquina deWilliam Street y St Georges Terrace, en la década de 1830.3 El entonces opulento Palace Hotel abrió en esta esquina en 1897, durante los días de la fiebre del oro de Australia Occidental, y desarrolló una historia "colorida", hospedando a muchas celebrities del momento.4 El solar fue adquirido por el Commonwealth Bank of Australia, que anunció en 1972 que planeaba reurbanizar la parcela como un rascacielos de oficinas.4 Durante las décadas de 1950 y 1960, se demolieron muchos edificios antiguos de Perth para permitir la construcción de proyectos modernos, lo que provocó fuertes críticas al Ayuntamiento de Perth por aprobar estos proyectos.5 En este ambiente, surgieron amplias protestas públicas y un lobby de ciudadanos preocupados que se llamaban "The Palace Guards" trabajó para salvar el histórico edificio.6 Estas protestas llevaron a la cancelación de los planes y la catalogación del edificio como patrimonio por la National Trust, y forzó al Commonwealth Bank a pedir al Gobierno Federal quitarle la parcela de sus manos.4 La propiedad fue comprada por el empresario Alan Bond al Commonwealth Bank en 1978 junto con Terrace Arcade, situada al lado.
Bond Corporation y la construcción: 1978-1988
En 1980, Bond desveló nuevos planes para la reurbanización de la parcela. Estos planes hacían algún esfuerzo para preservar el Palace Hotel, manteniendo la fachada y el vestíbulo principal del edificio.7 Sin embargo, la construcción de la moderna torre de oficinas en la esquina noreste de la parcela requirió la demolición de Terrace Arcade, el ala este de alojamiento y el famoso comedor del hotel. La explicación dada de las obras fue que las extensas renovaciones del Palace Hotel de 1915 y la década de 1930 habían debilitado considerablemente su estructura, así como problemas controlando termitas en el edificio.7 El proyecto excedió la edificabilidad aceptada en el plan de urbanismo, sin embargo el Ayuntamiento de Perth aprobó los planes, con la condición de que Bond Corporation mantuviera al Palace Hotel funcionando como hotel.7
La demolición de partes de la parcela comenzó en agosto de 1981, y en agosto de 1983 se completó la construcción de los cimientos de la torre y las tres plantas del aparcamiento subterráneo.8 Sin embargo, continuaban las dudas sobre la viabilidad del edificio,9 lo que disminuía la velocidad del proyecto. Esto cambió el 7 de septiembre de 1984 cuando el Presidente de R&I Bank David Fischer firmó un acuerdo de empresa conjunta sobre el proyecto con Austmark International, filial de Bond Corporation.8 El banco, que en aquel tiempo pertenecía en su totalidad al Gobierno de Australia Occidental, consultó al entonces primer ministro Brian Burkepara decidir si invertir en el proyecto.8
Después de la inversión del banco en el proyecto, los promotores buscaron con éxito la modificación en el proyecto original aprobado por el Ayuntamiento de Perth para permitir el uso del Palace Hotel como un banco, en lugar de continuar como un hotel.7 Con este permiso, continuó la construcción del proyecto por Multiplex,8 y las oficinas se alquilaron rápidamente; en octubre de 1985 quedaban solo cuatro plantas del edificio sin alquilar y se esperaba que estuviera completamente alquilado antes de la finalización.9 Con la construcción continuando una vez más, el Palace Hotel cerró en junio de 1986.7 En abril de 1987, mientras la torre estaba aún en construcción, cinco hombres fueron arrestados tras entrar ilegalmente en el solar y tirarse en paracaídas desde la parte superior del edificio a primeras horas de la mañana.10 El edificio fue construido al ritmo de aproximadamente una planta cada ocho a diez días.11
La construcción de la torre llevó tres años. Los primeros ocupantes se trasladaron a la torre en julio de 1988.12 La torre abrió oficialmente en octubre de 1989. La construcción costó A$ 120 millones,12 por encima de la estimación de 1984 de $ 100 millones.8 Tras su finalización, el edificio se convirtió en el 55º edificio más alto del mundo, el tercero más alto de Australia y el más alto de Perth (sobrepasando a St Martins Tower).9 11 Era también el octavo rascacielos de hormigón más alto del mundo.11 12 Sin embargo, en aquel tiempo ya había planes de construir un edificio más alto en la parcela de los antiguos grandes almacenes David Jones entre Hay Street y St Georges Terrace,12 que se convirtió en el actual Central Park.
Después de la construcción: 1988-2012
Las tres plantas más altas del edificio estaban ocupadas por la compañía privada de inversión de Alan Bond Dallhold Investments, que era propietaria de una participación mayoritaria de Bond Corporation.9 13 En noviembre de 1987, Alan Bond compró el cuadro de Vincent van Gogh Iris y lo desveló en una galería de arte en la planta 49 de la torre el 23 de diciembre de 1988.14 En medio de un empeoramiento de la situación financiera de las empresas Bond, Bond Corporation vendió su mitad del edificio al R&I Bank por $ 108 millones, haciendo al R&I Bank dueño completo.15 En 1991, en medio de la quiebra del imperio Bond, Bond trasladó sus oficinas fuera de la torre, dejando vacías las tres últimas plantas.16 Esas plantas permanecieron vacías durante casi una década.2
Desde cuando abrió, la torre fue conocida como Bond Tower17 y R&I Tower, debido a la presencia de ambos logos en el exterior del edificio.18 Los logos de Bond Corporation fueron retirados más tarde de la torre,19 y a finales de 1994, la señalización del edificio fue actualizada para que coincidiera con el nuevo nombre y logo de su dueño y principal ocupante, BankWest.20
BankWest vendió el edificio en noviembre de 1994 por $ 146 millones a Jetcloud Pty Ltd, que era propiedad mayormente de AMP Society.2 Si embargo, BankWest mantuvo su alquiler del edificio, y en 2000 el banco ocupaba unas 20 plantas en el edificio.2 En 2002, Valad compró la mitad de la torre por $ 92,5 millones, que vendió después a Stockland a principios de 2007. Mientras tanto, Multiplex adquirió su 50 % de la torre de su fusión con Ronin Property Group,21 que fue propuesta a finales de 2004.22 Brookfield Multiplex puso en venta su mitad del edifiio a principios de 2008,23 sin embargo una oferta de Luke Saraceni para la torre fracasó y la mitad del edificio fue retirada del mercado inmobiliario.24
BankWest anunció en 2006 que no iba a renovar su alquiler, sino que se iba a trasladar a una nueva torre propuesta en Raine Square.25 Debido a retrasos con el proyecto de Raine Square, el banco se vio obligado a solicitar una renovación de 5 años de su alquiler en BankWest Tower en noviembre de 2009, el resto de los cuales serán tomados por el promotor de Raine Square, Saracen Properties.26 Saracen Properties anunció en mayo de 2009 que no buscaba renovar su alquiler, y desocuparía en la finalización de su alquiler en noviembre de 2009. Se reveló también que la planta 50, ocupada por Alan Bond, estaba en el mismo estado que cuando se fue en 1991, con la antigua silla, escritorio y mesa de reuniones de Bond disponibles como parte del alquiler.27
Diseño
La torre fue diseñada por los arquitectos Cameron Chisholm & Nicol. La principal condición que se les dio para el diseño del edificio fue que "todas las oficinas debían mirar hacia las excelentes vistas del Río Swan".28 Trabajando con estas instrucciones, seleccionaron una sección transversal triangular para la torre porque provocaba que "se abrieran las plantas de oficinas" permitiendo que la luz natural alcanzara la mayor parte del espacio de trabajo.11 También, la parte delantera escalonada del edificio maximizaba el número de oficinas en esquina en cada planta. Los lados este y norte del edificio son muros deslizantes de hormigón,29 y tienen menos ventanas. Estos lados albergan los servicios del edificio, incluyendo los ascensores y las escaleras. Se encontraron dificultades en la fase de diseño sobre cómo ejecutar las pendientes que forman la cima de esos muros junto con las últimas cinco plantas del edificio, dado que no era posible un vertido estándar de hormigón. En su lugar, se prefabricaron paneles de hormigón armado y fueron añadidos posteriormente a la estructura.11
Las plantas de la torre están construidas con vigas y forjados de hormigón armado convencional.29 Los 14 ascensores de pasajeros del edificio se dividen en tres zonas: baja (plantas 0-17), media (18–29) y alta (30–51).12 Se cree que fue el primer edificio de Australia que usó una configuración así.28
El vestíbulo de la torre fue planeado originalmente para ser un patio al aire libre entre el edificio y los restos del Palace Hotel, aunque extensas pruebas de vientoaeroelásticas de la estructura en el Instituto de Ciencias Medioambientales de la Universidad Murdoch obligaron a que esta zona se cubriera con un techo de cristal.11Se probó el muro cortina que iba a ser usado en la torre hasta 1,5 veces el coeficiente de seguridad para asegurar que pudieran resistir ciclones tropicales y movimientossísmicos.11 El edificio está revestido con cristal doble tintado de verde en las ventanas, con el núcleo de servicios y estructura del edificio cubiertos con láminas dealuminio recubiertas con pintura girs claro de fluoropolímero.11 28
Tras la construcción, la masa del edificio por encima del suelo era de 66.000 toneladas.12 El edificio descansa sobre 43 pilotes acampanados de hormigón y acero, con una longitud media de 30 metros (98 pies), que van "a través de 3 capas húmedas" hasta la base rocosa de limolita.11 12 El diámetro de estos pilotes oscila entre 2,5 metros (8,2 pies) y 2,9 metros (9,5 pies).11 El sótano del edificio tiene una profundidad de 16 metros (52 pies), y tiene un muro pantalla de 0,5 metros (1,6 pies) de grosor para prevenir la entrada de agua.11
El 21 de septiembre de 1987, mientras el edificio estaba en construcción, el Ayuntamiento de Perth aprobó la colocación de una aguja de 48 metros (157 pies) en la cima de la torre para albergar antenas de radio y televisión, antenas de microondas, luces de navegación y cámaras de vigilancia. Sin emargo, cuando se le preguntó sobre las cámaras de vigilancia, el portavoz de desarrollo del R&I Bank Terry Pilbeam negó cualquier conocimiento sobre para qué se usarían las cámaras. La aguja fue aprobada por el Departamento de Transporte y Comunicaciones, que dijo que no causaría problemas al tráfico aéreo,30 y fue añadida al edificio tras la construcción.
Central Park es un rascacielos de 51 plantas en Perth, Australia Occidental. El edificio tiene una altura de 226 metros (741 pies) desde su base en St Georges Terrace hasta su azotea, y 249 metros (817 pies) hasta la cima de su antena. Con su finalización en 1992, la torre se convirtió en el edificio más alto de Perth. También es actualmente el noveno edificio más alto de Australia.2
La aprobación de la torre fue controvertida debido a las concesiones de edificabilidad hechas por el Consejo Municipal de Perth a los promotores. Estas concesiones permitieron a los promotores construir una torre de más de dos veces la altura que podría en otro caso ser permitida en el lugar. Hubo también oposición a la decisión del Council de ignorar sus propios expertos urbanistas de la ciudad en permitir que un gran aparcamiento de coches fuera construido bajo el lugar.
El edificio está formado por una estructura compuesta de acero y hormigón, con varios retranqueos en perfil, significando que las plantas superiores son mucho menores en área que las inferiores. Las vigas estabilizadoras de la parte superior del edificio y los varios retranqueos ayudan a endurecer el núcleo de hormigón armado del edificio frente a los fuertes vientos predominantes en la zona. La base del edificio incluye un pequeño parque, del cual recibe su nombre la torre.
Historia
Grandes almacenes
Desde tan temprano como 1930, el lugar albergaba unos grandes almacenes Foy & Gibson, que eran conocidos localmente como Foys.3 El almacén se extendía todo el camino entre St Georges Terrace y Hay Street, incluía una popular cafetería y "tenía grandes zonas de escaparates con ventanas de isla más allá de la fachada de la calle".3
El almacén cambió a ser unos grandes almacenes David Jones tras la adquisión de dicha cadena por Foy's Western Australian Operations. A finales de la década de 1970, David Jones se había retirado del mercado de Australia Occidental, y el lugar estuvo vacante después de décadas como un hito de St Georges Terrace.4 El lugar fue adquirido posteriormente por Central Park Developments, una empresa conjunta del Superannuation Board of Western Australia, Bond Corporation y L. R. Connell and Partners, y en 1986 tenía un valor de A$20 millones.4
Aprobación de la planificación
Una recalificación planeada de $150 millones de la parcela de 1,5 hectáreas (3,7 acres)4 fue anunciada en octubre de 1985.5 Los planes incluían una torre de oficinas de 45 plantas, aparcamiento subterráneo, un parque ajardinado y la extensión del Hay Street Mall hacia el oeste al lado del proyecto.5 La demolición en el lugar había empezado en octubre de 1986, cuando la torre planeada había sido expandida ligeramente a 47 plantas.4
La aprobación de 1987 de la recalificación por el Consejo Municipal de Perth fue controvertida. El Plan de Ordenación de la Ciudad imponía un límite al número de plazas de aparcamiento en el distrito financiero para asegurar que las calles de la ciudad pudieran sostener niveles de tráfico incrementados procedentes de aparcamientos extra.6 Bajo el Plan el lugar solo tenía dercho a 300 plazas de aparcamiento.7 Los promotores buscaban aprobación para 1.175 plazas de aparcamiento de coches, lo que los expertos de urbanismo del Consejo habían dicho que causaría que el tráfico retrocediera a King Street esperando entrar.8 El Consejo quería que los promotores consideraran construir un túnel vial desde Mounts Bay Road hasta el aparcamiento subterráneo para reducir la congestión del tráfico alrededor de la torre; sin embargo, los promotores solo estuvieron de acuerdo en considerar construir un paso subterráneo por debajo de St Georges Terrace.7
La recalificación fue finalmente aprobada por el Counsejo en una decisión 18–9 del 19 de octubre de 1987, después de una discusión de más de dos horas.8 El Consejo hizo varias concesiones para permitir a los promotores tener 1.175 plazas de aparcamiento y exceder la edificabilidad permitida. El Consejo permitió a los promotores transferir 15 plantas del valor de la edificabilidad del parque ajardinado a la esquina de las calles William y Hay, y dio bonus de 10 plantas para construir el parque y 4 plantas para el espacio público y la calidad del proyecto.6 Como resultado, más de la mitad de las eventuales 51 plantas de la torre vinieron de dichas concesiones.6 Los concejales Peter Gallagher, Les Johnston y Michael Hale argumentaron que la aprobación de la recalificación establecía un "precedente peligroso",8 y el Ministro de Planeamiento del Estado Bob Pearce dijo que el edificio era "demasiado grande" y que el Council no debería haber garantizado las plazas de aparcamiento extra a los promotores.6 En el momento de la aprobación, la parcela era propiedad de AMP, el Reserve Bank of Australia y Central Park Developments (Bond-Connell Corporation).7 El Gobierno del Estado aprobó los planes en noviembre de 1987 y la construcción fue concedida a Multiplex.9
Construcción: 1988 to 1992
La construcción de la torre se inició en 1988,9 con la empresa Bruechle Gilchrist & Evans, de South Perth, como los ingenieros del proyecto.10 El edificio fue construido con el método modular, donde las losas de las plantas eran prefabricadas fuera del lugar y simplemente descendidas en la malla de acero de la torre mientras la construcción progresaba.9 Más de 60 000 metros cuadrados (650 000 pies²) de unidades de planta prefabricadas, tanto rectangulares como triangulares, fueron suministradas para su uso en Central Park, el contrato más grande concedido a una compañía australiana.11 El principio de construcción modular se extendió hasta a losaseos públicos de la torre: llegaron en el lugar del edificio como módulos completamente cerrados, listos para ser fijados en su posición en cada planta y tener servicios externos conectados.12
El trabajo estructural importante de Central Park concluyó con la instalación en 1992 de su antena de telecomunicaciones.13 Los primeros ocupantes, la empresa de contabilidad BDO Nelson Parkhill, se trasladaron a sus oficinas en mayo de 1992, seguidos por más inquilinos incluyendo Ernst & Young en diciembre de 1992.13Siguiendo a la finalización estructural de la torre, el parque público fue ajardinado a principios de 1993.13
La construcción de Central Park costó $186.5 millones, y tras la finalización el edificio sobrepasó a la R&I Tower (ahora BankWest Tower) como el rascacielos más alto de Perth.13 Era también la torre de oficinas más grande de la ciudad por superficie,13 título que fue arrebatado por QV.1 cuando dicho edificio abrió en 1994.14
Post-construcción
Desde su finalización, Central Park ha sido considerada como una de las torres de oficinas premium líderes.9 Sin embargo, en los años después de su apertura Central Park se enfrentó a un mercado de alquiler de oficinas inactivo y experimentó altas tasas de desocupación durante varios años.15 La torre tiene ahora un espacio de oficinas y comercios de 66 500 metros cuadrados (715 800 pies²) en 51 plantas ocupadas.16 Los principales inquilinos actuales incluyen a los mineros Rio Tinto y BHP Billiton, los bufetes de abogados Minter Ellison y King & Wood Mallesons, y el proveedor de servicio de internet Westnet.17 St George Bank también ocupa algún espacio en el edificio y a mediados de 2007 se instaló el logo de St George en la parte superior de la torre.
En septiembre de 1999, vientos altos durante una fuerte tormenta resultaron en el desprendimiento de algunas cúpulas en la cubierta, sobre el patio del edificio. Esto llevó a la clausura de St Georges Terrace como precaución de seguridad. El entonces dueño del edificio, la Government Employees Superannuation Board, inició por lo tanto acción legal contra la constructora del edificio, Multiplex.10
Desde 2001, la torre ha sido anfitriona de una carrera anual de subida de escaleras hasta los 53 plantas de escaleras a la azotea.18 En 2008 el evento recaudó $103.719 para MS Australia.19
Central Park se ha mantenido como el edificio más alto de Perth desde su construcción. Sin embargo, se sospechaba que fuera sobrepasado en altura por el recientemente construido City Square, que se esperaba que tuvera originalmente 270 metros (886 pies) de altura.20
Diseño
Central Park fue la cuarta y más grande etapa en el plan de los arquitectos Forbes & Fitzhardinge para el recinto comercial circundante, que incluye el AMP Building, el edificio del Commonwealth Bank y el Wesley Centre.21 El diseño de la torre cambió varias veces ya que cambió la posibilidad de diferentes concesiones de planeamiento. El edificio construido al final mide 226 metros (741 pies) desde St Georges Terrace hasta la azotea del ático técnico,16 y 249 metros (817 pies) hasta la cima de su antena.13
La torre tiene una estructura de acero y hormigón que incluye un núcleo de hormigón pretensado y reforzado con encofrado deslizante, que es endurecido por un celosía estabilizadora en la parte superior de la torre11 y de los varios retranqueos.22 En el momento de su finalización, Central Park era el edificio con núcleo endurecido más alto de Australia.9 El método de rigidez del núleo minimiza el balanceo del edificio en los vientos, que incluso con el endurecimiento del núcleo es de unos 30 centímetros (12 in) en la parte superior de la torre.22
El uso de un núcleo de servicio en el edificio minimizó el número de columnas internas necesitadas, con solo dos en las plantas más grandes,12 que maximiza el espacio usable.23 Las columnas de la torre, de 1200 milímetros (47 in) de diámetro, están hechas de acero y hormigón,11 encerrados dentro de una encofrado permanente de tubo Spiroduct.12 La losas prefabricadas de las plantas son soportadas por vigas de acero tratadas contra el fuego y provistas con una acción compuesta por relleno in situ.11
El perfil del edificio tiene muchos retranqueos, para proveer áreas de planta variables para satisfacer las necesidades de los diferentes inquilinos.24 El plano de la torre está basado en un cuadrado, con alas triangulares extendiéndose desde lados opuestos. El edificio se orientó para hacer el mejor uso de la relativamente estrecha fachada hacia St Georges Terrace.25 La torre está revestida con muro cortina de aluminio y cristal.21 El edificio tiene 5.000 paneles de cristal, los cuales son lavados dos veces por año.26 Debido a altos vientos, puede tardarse hasta 3 meses en completar un circuito de lavado de ventanas del edificio.26 Para limpiar las caras exteriores del edificio, los limpiadores de ventanas tienen que moverse verticalmente más de 10 kilómetros (10 mi).12
Central Park fue señalado después de su apertura por ser tecnológicamente avanzado, con "aire acondicionado completamente computerizado", que usa datos de más de 1.400 sensores en cada planta para regular temperaturas de una manera eficiente energéticamente.23 Desde sus plantas superiores hay vistas a Kings Park27 y el Océano Índico. Sin embargo, no se permite a los miembros del público observar desde el edificio excepto en días designados.
El podio del edificio está revestido con piedra para complementar las cercanos fachadas urbanas,21 y el vestíbulo está decorado con murales del artista Brian McKay21en 223 metros cuadrados (2400 pies²) de paneles de aluminio.25 28 Además de los 64 000 metros cuadrados (689 000 pies²) de espacio de oficinas, 3000 metros cuadrados (32 000 pies²) de espacio comercial y 1.030 plazas de aparcamiento subterráneao en el proyecto, el lugar también incluye un parque ajardinado de 5000 metros cuadrados (54 000 pies²),29 que conduce hacia el pretendido punto focal del proyecto, la restaurada Wesley Church en el lado opuesto de Hay Street.21 Los arquitectos pretendieron que el parque actuara como un "espacio de respiración en la dura linealidaddel Hay Street Mall".30 El parque contiene zonas de asientos hundidas y áreas con césped elevadas, así como una fuente como pieza central. También hay una fuente y gran plaza que provee un paso peatonal a St Georges Terrace. Ha sido descrito de diversas maneras como "magnófico", "una de las pocas bandas verdes de la ciudad fuera de la zona de césped en la playa del río",9 los "pulmones verdes de la ciudad",27 y "un parque de césped del tamaño de un patio trasero".
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